Por Mónica Fernández, de @tudineroxl  

Prácticamente todos los bancos permiten adelantar capital, pero las condiciones y costos dependen de cada contrato. 

Si hay ahorros o un excedente de pesos mes a mes, la pregunta que muchas personas y familias que compraron su casa con crédito hipotecario UVA se hacen es si pueden “pagar más” para terminar antes y ahorrarse parte de los intereses. Ya que estos créditos ajustan el capital adeudado por inflación. 

En la mayoría de las entidades financieras permiten la precancelación pero con ciertas condiciones y costos. No es gratuito, y no siempre es la opción más conveniente desde el punto de vista financiero,  por eso, antes de tomar cualquier decisión hay que revisar el contrato firmado con el banco. 

El costo promedio es de entre  3% y 5% + IVA  sobre el monto a precancelar. En el caso del BNA, por ejemplo, es del 4% y siempre que se adelantan cuotas se paga solo capital, ahorrando los intereses de esa porción del crédito. 

Por qué se cobra esta especie de “penalidad”. La respuesta está en el sistema bajo el cual se otorgan la mayoría de los créditos en la Argentina: el Sistema Francés. En este caso las cuotas son siempre iguales en cantidad de UVAs, pero la proporción entre capital e intereses varía con el tiempo. 

Al inicio del crédito, cada cuota está compuesta principalmente por intereses y muy poco capital. A medida que pasan los años, esa proporción se invierte y el banco con la penalidad busca cubrirse en parte de los intereses que dejará de percibir. 

Federico De Cristo, profesor de Economía y Finanzas de la Universidad Austral, lo explica con un ejemplo concreto: “consideremos una cuota de $100 que cubre $50 de interés y cancela $50 de capital: al adelantar solo se pagan los $50 de capital, pero no el interés. Eso significa que con el equivalente a una cuota se puede llegar a adelantar entre 3 y 10 cuotas futuras, dependiendo del momento del crédito, el plazo y la tasa. 

¿Cuándo tiene más sentido precancelar?

En los primeros años del crédito, cuando la proporción de intereses es alta. A medida que el préstamo madura, el efecto se va diluyendo y la operación pierde atractivo.

De Cristo avanza con otro ejemplo: para un préstamo a 30 años con TNA 6%, en la primera cuota el 83% de lo pagado cubre interés y solo el 17% cancela capital, mientras que en la última cuota el 99,5% del importe es para cancelar capital. 

Una vez revisado el contrato y evaluados los costos, la siguiente pregunta es ¿Conviene adelantar ese capital o es mejor destinar el dinero a otro tipo de inversión? En la Argentina, esa respuesta depende mucho del momento y de si los ahorros están en pesos o en dólares. 

Federico González Rouco, coordinador macroeconómico de Empiria Consultores, lo explica así: “cuando el dólar está “bajo” cada UVA cuesta muy cara en dólares, entonces en ese caso no convendría vender dólares para cancelar parte de la deuda hipotecaria” .  

Entre el 2020 y 2024, cada dólar compraba más de 2 UVAs. Actualmente esa relación está por debajo de 1, según datos de la Universidad Austral. 

La relación de cuántos UVA se consiguen o se compran con cada dólar que se venda puede tener “ventanas de oportunidad” que es cuando el tipo de cambio sube pero su efecto aún no impactó en la inflación, es decir no se tradujo a un incremento del valor UVA. En ese momento, los mismos dólares cancelarían muchas más UVAs.

¿Qué hacer si el momento no es el mejor? 

González Rouco sugiere “seguir ahorrando de forma dolarizada o, mejor todavía, invertir esos dólares de manera tal que generen un rendimiento, y cuando mejore la relación dólar-UVA usarlos para cancelar, teniendo ahí sí un mayor poder de compra.” 

Para tomar una decisión consciente hay que poner en la balanza la oportunidad económica o no de precancelar,  pero  también el impacto emocional que la deuda tenga sobre la familia aunque vale aclarar que tener un crédito hipotecario no es tener una deuda mala. Es, en términos financieros, una buena deuda porque nos ayuda a capitalizarse.